證券時報網
李映泉
2025-06-19 20:55
近段時間以來，重點城市紛紛推出優質住宅地塊，房企拿地熱情有所提升。年中將至，深圳的宅地土拍也在加速，而且推出的地塊規模較小，容積率較低，樓市或進入“低密”時代。
賣地思路變了
6月19日，位于深圳市龍華區的A817-0619宗地正式出讓，吸引8家房企參與競拍。最終經過近65輪報價后，深圳聯粵房地產開發有限公司以12.12億元將該宗宅地收入囊中，溢價率達46.6%。
據悉，此次出讓用地容積率為2.5，起始價為8.27億元。在業內人士看來，這塊宅地也是深圳首批“容積率≤3.1”的住宅用地。今年5月1日，國家標準《住宅項目規范》正式實施，要求住宅項目容積率不超過3.1，開發商也將以“好房子”標準進行打造。
接下來，深圳還有多宗宅地陸續出讓。值得注意的是，深圳今年新增涉宅用地大多位于所屬區域的核心板塊，而且地塊規模較小，容積率較低。
例如，即將出讓的A802-0309號宗地位于龍華區梅林關附近，緊鄰深圳福田中心，周邊商業、交通、市政配套非常完善。根據用地規劃設計要點，規定容積率小于或等于2.8，未來該地塊或規劃高層低密度小區。此外，深圳掛牌一宗位于前海深港現代服務業合作區居住用地，容積率為3.1。值得一提的是，此前曾中止出讓的寶安中心區A002-0060地塊已于5月底完成規劃調整，容積率從5.7調整為3.7，主導功能由“商業服務業、居住”調整為“居住、商業服務業”，或將重新“上架”出讓。
（深圳在建新房 吳家明/攝）
一般來說，容積率指一個小區的總建筑面積與用地面積的比率，是反映和衡量建筑用地使用強度的一項重要指標。自去年以來，部分核心城市推出的“低密宅地”，掀起了土拍小高潮，受到開發商的熱捧。
深圳一家民營房企的營銷部負責人對記者表示，政府賣地的“思路”發生了變化，更多的房企夠得著“門檻”，也有了更多選擇。同時，容積率的“克制”意味著地塊有能力做出更高端的產品，房企也有機會做出更出彩的產品，吸引更多客戶，從而實現溢價。
也有購房者表示，自己會等待更多“低密度”的新房，一些高容積率的在售項目銷售情況或更為艱難。
土地市場“縮量提質”
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，不僅是深圳，熱點城市土地出讓均呈現小型化、位置在中心區域且利潤確定性也較強，主要原因在于市場變化快，只有小地塊才能滿足盡快開發、盡快銷售，以及盡可能消除更多不確定性的要求，同時縮短開發周期以提振開發商拿地的積極性。
深圳土地市場的變化，或許也迎合了全國土地市場“縮量提質”的整體趨勢。克而瑞的報告指出，面對行業庫存壓力，地方政府供地策略呈現兩大特征：一是總量持續收縮，2025年宅地供應計劃同比下降20%；二是結構優化加速，核心城市通過降低容積率、聚焦優質地塊實現“縮量提質”。
這一策略的“效果”已經開始顯現。據中指研究院的數據，5月300城住宅地塊成交規劃建面2546萬平方米，同比下降21%。不過，土地出讓金達到1000億元，同比增長9.6%。盡管多個城市的土地供應量有所下降，但記者在梳理多個重點城市的2025年住房發展年度計劃時發現，各個城市對于房子“質量”的要求明顯提高。不少城市表示，要加快“好房子”建設。
中指研究院認為，重點企業拿地主要集中北京、杭州、上海、成都等核心城市。“這種結果折射出當前土地市場的核心邏輯，地塊屬性決定熱度分化，資金向收益確定性高和現金流回籠快的項目傾斜。”
責編：李丹
校對：祝甜婷
