券商中國
陳銘
2025-06-19 11:08
常州花語馨苑小區宣布下調物業費，承諾將物業費由原先每月每平方米1.8元下調至1元；重慶風花樹小區發布公告，物業費從每月每平方米1.8元降到1.3元，降幅高達27.8%……長期鐵板一塊的物業費，近來在全國各地出現松動跡象。
根據第三方研究機構克而瑞物管推出的《2024年中國物業行業年度盤點報告》，去年，重慶、銀川、青島和武漢4座城市的百余個項目實現了物業費下調，降幅在20%-35%之間，且多數物業承諾“降價不降服務標準”。多數項目的降費通過友好協商實現，也有項目選擇更換物業公司達成降費訴求。
各界對這種現象普遍“點贊”的背后，也有少數聲音擔心物業服務品質會下降。這波物業費“降價潮”究竟折射出怎樣的市場變化，這股風潮又能刮多久、刮多遠？記者對此進行了調查。
下調集中在二三線城市
前不久，家住湖北省武漢市東湖高新區綠地光谷星河繪小區的陳女士接到通知，小區物業費標準從每月每平方米3元降至2.5元。“按我家100多平方米的住房面積，一年下來節省600多元?！标惻空f。
臨近該小區的光谷188國際社區，今年的物業費從每月每平方米3.3元降至2.6元。該社區物業工作人員表示，為提高繳費率，此前物業公司就出臺過“交十個月送兩個月”的優惠政策，現在是直接把價格標準下調了0.7元。
據不完全統計，去年以來，武漢有超過40個小區的物業公司宣布下調物業費。不僅如此，“降價風”還吹到了重慶、南昌、深圳等城市。
從貼出的公告看，重慶風花樹小區業主通過集體協商，將物業費調整為每月每平方米1.3元，負責該項目的重慶嘉利安物業管理有限公司稱，此舉是為了響應業主呼聲；江西南昌西站瑞都小區聘用的物業公司宣布，自今年起，小區物業費由原先的每月每平方米2.8元降至2元，降幅達28.6%；廣西柳州維美物業服務有限公司甚至宣布，在其服務的新華庭小區實行免收物業費，前提是該小區和物業公司成功續簽合同。
值得注意的是，深圳、上海等地的“豪宅”項目物業費也有所下降。例如，深圳前海潤峯府小區業主成功爭取物業費下調，將該豪宅的物業費從每月每平方米9.9元下降到6.9元，降幅達30%；上海一項目在交房中公開通知業主，將物業服務費從原價每月每平方米13.6元調整為10.5元。
隨著部分地區拉開物業費降價的序幕，各地市民對此密切關注。市民孫先生告訴記者，自己的住房面積在100平方米左右，物業費單價3.6元，每年雷打不動的固定支出就是4000多元，已經和電費、水費、燃氣費、電話費、供暖費一樣，成為生活中不可回避的一項支出，而且不會像其他固定支出一樣因為自己“節省”而減少。一旦欠繳物業費，就會因為不能刷電梯卡，連回家都成為奢望。物業費已經成為不少家庭一筆不小的負擔。
不過，這股風潮能否吹得更遠，目前來看，還存在不確定性。中指研究院的監測顯示，2024年至今，物業費降費項目主要集中在部分二線城市以及三線城市，如重慶、青島、武漢、銀川、成都、南昌、徐州等，尤其是去年以來發布物業費限價政策的城市，物業費整體降幅區間集中在10%-40%。不同城市、不同項目的物業費跌幅差異也較大。
盤古智庫高級研究員江瀚分析，物業費在各地各小區形成普遍下調的可能性不大，特別是一些經濟發達、房地產市場成熟穩定的一線城市，物業費相對較為穩定。
多重壓力下的無奈選擇
在此次物業費“降價潮”中，青島的表現尤為“硬核”。
記者注意到，青島市城陽區發布了《關于對普通住宅前期物業服務收費超出政府指導價進行自查整改的通知》，打響當地降費“第一槍”。規定了根據物業服務區域收費面積規模確定基準價格上浮幅度上限，其中，收費建筑面積8萬平方米以內（含8萬平方米），上浮幅度不超過20%；收費建筑面積8-15萬平方米以內（含15萬平方米），上浮幅度不超過10%；收費建筑面積15萬平方米以上，收費標準不得上浮。除此之外，青島西海岸新區也發文《關于嚴格執行青島市普通住宅前期物業服務收費價格政策的特別提醒告誡函》，并隨函附帶了一份《70個超出政府指導價收費項目明細》。該文件面向全區各普通住宅前期物業服務，重點對70家超出政府指導價的小區物業公司提出告誡，其中不乏萬科、融創、碧桂園等知名品牌。
從記者在各地調查的情況看，部分城市出現的物業費下調是多重因素疊加的結果。
——地方政府出臺政策，調控規范收費標準。今年，中共中央辦公廳、國務院辦公廳印發《提振消費專項行動方案》，在提振消費的同時，也提出了減少居民支出負擔的具體舉措。當前，包括青島在內的一些地方著眼于民生大局，圍繞社會討論熱烈、矛盾易發多發的物業領域主動施策，直接推動物業費降低。
重慶自去年6月1日起施行《重慶市物業服務收費管理辦法》，規定了住宅前期物業服務收費實行政府指導價、超最高等級服務的住宅前期物業服務費單獨核定等內容；武漢新洲區去年底發布《關于制定新洲區住宅前期物業服務收費標準的通知》，實行分級定價。“武漢、青島等部分城市設置了物業費浮動機制，符合市場調節規律。”中指研究院常務副院長黃瑜表示，大多數發布公告的物業在表示降價的同時，承諾不降低物業服務標準，這類舉措值得肯定。
——房價、房租、收入等下行壓力增加，業主降價呼聲高漲。業內人士指出，當前房地產市場供需結構發生重大轉變，部分城市房價和房租出現顯著調整，考慮到房屋持有成本，業主對物業費的敏感度顯著提升。
綠地光谷星河繪小區業主陳女士坦言，房價下跌后許多業主對較高的物業費不滿，多次向有關部門反映，“這次降費是業主們斗爭的結果”。
——物業管理行業進入存量競爭時代，企業為提升收繳率或競標成功率主動降價。中指研究院近期發布的研報顯示，物業管理行業的規模增量市場逐步收縮，盈利空間進一步壓縮。去年，百強企業毛利潤均值為3.19億元，同比下降1.34%；凈利潤均值為7990.71萬元，同比下降4.71%。
實際上，物業公司獲取收益的渠道并不止物業費一項。記者了解到，多數物業公司收入支出明細從未向業主公示，甚至大修基金的使用情況也只是張貼公告簡單告知。專家指出，業主在呼吁物業費降價后，如果物業公司不能將收入支出透明化或者主動撤出小區，以證明降價會導致虧損，那么物業費降低本身就具備合理的空間。
亟待回歸合理區間
物業收費標準、服務質量與每一位居民息息相關。當前，社會各界關于物業費的討論熱度高，有待基層政府部門主動作為進行規范，物業公司則應以優質換優價，才能贏得業主的認可。
——整治物業亂收費現象。有業內人士透露，一些公司依據較高的前期物業收費標準，利潤率能達到百分之二三十，這與物業行業本身普惠低利潤率的行業屬性相背。專家認為，借助此輪“降費潮”整治物業領域超標準收費、超期預收費、公共收益去向不明等亂象正逢其時。
在當前房屋空置率居高、人口跨區域流動增多的現實背景下，空置房屋能否少交或免交物業費？對于群眾這一期盼，安徽省淮北市政府在官網表示，業主的房屋無人居住，即使未產生明顯的管理費（比如清理垃圾、乘坐電梯等），但物業有做到替業主看護房子，維護公共空間。所以，空置房仍然需要繳納物業費。至于繳多少，各地會有不同規定。天津市住建部門回應，無論房屋是否空置，物業企業對小區公共區域服務的投入是不變的，目前出臺空置房物業費減免的政策法規缺乏上位法依據。
——規范物業價格，給出符合市場行情的必要指導。青島的實踐證明，行業指導對規范市場秩序，穩定群眾心理預期效果明顯。而且，物業費合理下調有助于增強小區二手房的吸引力，進而促進二手房交易流通，促進房地產行業健康發展。
記者調查中，有群眾反映，東部一些大城市新建小區物業費收費單價普遍在每月每平方米3元以上，甚至4元、5元，向物業反映后，物業往往會以經過了相關部門批準、周邊都是這類價格搪塞。這種情況下，如果能有政府物業指導價格作為依托，就能夠使物業收費更有依據。
——物業服務應“質價相符”。本輪“降費潮”中，有已經降費的小區業主擔心，降價會影響到物業服務水準。業內人士指出，引導物業企業“卷服務”，提升管理效率和服務響應速度是關鍵。
在廣西，柳州維美物業服務有限公司在部分小區實行免物業費模式，備受輿論關注。“這從一定程度上反映出，在物業多元收費模式下，如果資源調配得當、服務到位，物業費降至‘0’元并非完全不可能?！狈治鋈耸勘硎?。
