券商中國
陳銘
2025-05-13 16:36
曾經頭頂李嘉誠光環的南城都匯項目，被很多成都本地人熟知，多年來在成都地產圈備受矚目。聚光燈下，南城都匯已走過了長達20年的開發周期，但至今仍然有逾5000套住宅處于待售狀態。
證券時報記者最新了解到，南城都匯項目公司——舜鴻地產（成都）有限公司（下稱“舜鴻地產”），目前已拖欠成都高新區稅務局稅金及滯納金近28億元，同時還拖欠高新區相關部門配套建設資金逾億元。
自2020年7月至今，南城都匯項目從李嘉誠旗下公司退出，到禹洲集團、成都瑞卓聯合接盤，再到李嘉誠公司又“殺回”接管項目，三方恩怨錯綜復雜。如今，成都市相關政府部門、眾多投資機構及潛在購房者均在關注事態發展，南城都匯項目延續至今的“三國殺”沖突何時能平息？
圖為南城都匯7期、8期項目外景。唐強/攝
超5000套住宅待售
時間回溯到2004年，李嘉誠旗下和記黃埔將成都列為重點投資發展城市，并先后競得高新區南地王項目及溫江新城區光華大道項目兩大地塊，正式入駐四川成都。
上述總價地王項目便是成都南城都匯項目，也被視為和記黃埔在成都的1號作品。該項目和記黃埔斥資21.35億元，樓面地價僅為1030元/平方米。同在其他城市一樣，和記黃埔沿襲了老套路“捂盤惜售”，將這塊逾千畝超級大盤劃分為多達8期來建設。
2020年7月23日，南城都匯項目迎來一個重要轉折點，長實集團發布公告，溢價逾38億港元轉讓和黃成都，標的資產項目為成都南城都匯商住項目，包括未出售的第7期、第8期的住宅及商業單位以及地下停車場。
根據公告披露，項目的受讓方為設立在英屬維京群島的RZ3262019 Limited（下稱“RZ公司”）。該公司由禹洲集團控股有限公司（01628.HK，下稱“禹洲地產”）持有50%的股權，另外50%的股權則由成都瑞卓置業有限公司（以下簡稱“成都瑞卓”）持有。
按照收購協議約定，買方于交易完成時向賣方支付一筆款項，金額為10.12億美元，相當于約78.47億港元。企查查顯示，2020年12月10日，和黃成都更名為舜鴻地產。
近日，證券時報記者來到南城都匯項目地，目前該項目第7期和第8期項目主體已經建成封頂，皆為準現房狀態，但過去幾年來并未上市銷售。截至記者發稿時，整個南城都匯項目尚有超過5000套住宅待售。
沉寂幾年的南城都匯項目今年又傳出新動向。3月31日，南城都匯項目有工作人員收到了公司的“停工、停產通知書”。
停工通知書顯示：由于項目受到疫情、巨額訴訟及資產被查封、股權及實控權爭議等方面影響，項目整體運營實際已處于停頓狀態，為了避免更大的損失，決定由舜鴻地產通知員工暫停相關工作。暫停時間從2025年4月1日至6月30日，后續視實際情況再另行通知安排。
欠稅時長超1000天
“目前，南城都匯項目公司舜鴻地產已合計欠下成都高新區稅務局20多億元的稅款。其中，1至6期清算的稅款超過19億元，再加上近兩年的稅款滯納金等（按每日萬分之五計），算下來現在項目所欠稅款總額應該超過了27億元?！彼带櫟禺a財務副總監郎小平對證券時報記者表示。
據悉，郎小平于2023年9月15日起，出任舜鴻地產財務副總監，任期三年。
根據郎小平提供的數據，按截至2025年6月30日計算，南城都匯項目1至6期需繳土地增值稅金19.15億元、所得稅1.01億元，再加上房產稅、土地使用稅等，總計需繳納稅金20.29億元；按截至2025年6月30日計算，南城都匯項目所欠各項稅金滯納天數在302天至1158天之間，合計需繳滯納金大約7.7億元；由此，舜鴻地產應向成都高新稅務部門補交稅金及滯納金，加總合計約27.9億元。
郎小平表示，這近28億元的稅款主要系1至6期清算時稅務的欠款。
隨后，相關方向記者提供了多份成都高新區稅務局向舜鴻地產下發的稅務事項通知書，據不完全統計，截止到2024年8月，南城都匯多批次項目合計需要補交土地增值稅款等就已超過19億元。此外，舜鴻地產還需補交所得稅、房產稅、土地使用稅等，同時需要補交相對應的巨額滯納金。
針對舜鴻地產欠稅情況，證券時報記者致電成都市高新區稅務部門，但對方均未給出明確回應。其中，高新區稅政科某工作人員表示，她已不再負責南城都匯項目征稅事務，不了解最新情況，沒有更多信息可以透露；另一位高新區稅務征管科工作人員則表示，相關求證信息需要通過稅務部門辦公室公開電話咨詢。隨后，記者又通過公開電話聯系到成都高新區稅務局，對方后臺在經過短暫咨詢后對記者表示，此事只有等待后續的通知和反饋，目前沒有辦法給到明確的答復，后續需要自己再打電話去咨詢進展情況。
此外，舜鴻地產此前還曾承諾，南城都匯項目要為成都高新區配套建設學校、人防工程等，并承擔相應的基建費用。目前，成都高新區已經先行墊付了配套建設所需資金，這部分支出大概在1億~2億元。所以，南城都匯項目公司舜鴻地產總共拖欠成都高新區相關部門約29億元。
成都瑞卓董事長張和平提供的資料顯示，早在2021年6月，成都高新區稅務局就曾組織土地增值稅團隊專管員、中介機構中匯稅務事務所、舜鴻地產，針對“南城都匯”項目一、二期清算相關事項進行溝通。當年，相關部門要求各方于2021年6月底，拿出一、二期清算結果。
而在南城都匯項目賣掉3年后，2023年8月，李嘉誠旗下公司也在向舜鴻地產討債。長江實業集團方面曾發布聲明稱，RZ公司及舜鴻地產欠其數億美元。其中，部分欠付款以舜鴻地產對南城都匯第八期的發展中土地及物業的所有權利和權益的質押作為抵押。
據成都瑞卓董事長張和平介紹，當初受讓南城都匯項目時，長江實業集團向RZ公司提供了將近3.43億美元的賣方貸款，作為RZ公司支付部分代價的資金，還款期限為交易完成當日起計兩年。近年來，因南城都匯項目未能實現銷售，項目公司缺乏流動性資金，也就未能償還長江實業集團本金及利息，如今貸款本息合計已接近29億元。
據多家媒體此前報道，2022年3月，由于RZ公司沒有按時支付利息，長江實業集團委托德勤事務所作為接管人，重新接管舜鴻地產及其控股公司的股權，李嘉誠旗下公司“被迫”重返南城都匯項目。
郎小平提供的資料顯示，2024年4月、5月、8月，成都高新區稅務局曾多次組織召開關于“南城都匯”項目欠稅溝通和約談會，代表長江實業集團的德勤也加入到約談之中。
郎小平也向記者稱：“大概從2022年、2023年開始，高新區稅務部門就已經向舜鴻地產催繳稅款，主要是約談項目公司，我參加了幾次?！?/p>
曾上演“搶公章”大戲
南城都匯項目收購初期，禹洲集團與成都瑞卓原本是同一陣營的“戰友”，但卻在合作不到兩年后就“反目成仇”。
公開資料顯示，1994年，禹洲集團成立于廈門，后發展成為集房地產開發、酒店運營、產業投資和通信科技等多元業務為一體的大型綜合性集團。2009年11月，禹洲集團地產板塊在港交所上市，截至2025年4月30日該股股價僅為0.06港元/股。
2024年，禹洲集團實現營業收入97.16億元，較2023年的214.77億元大幅下滑；歸母凈利潤虧損119.7億元，較2023年增虧逾14億元。
再看成都瑞卓，該公司隸屬于中國百強地產重慶愛普地產，負責統籌在四川的業務，深耕成都市場，先后投資并開發了“川大花園”、成都“科華廣場”、“隆鑫·九熙”、“隆鑫·印象東方”、“印象城邦”等多個項目。
據悉，禹洲集團和成都瑞卓關系公開“破裂”在2021年11月~12月或早已出現，其間更是爆出“搶公章”大戲。
成都瑞卓董事長張和平對記者表示，南城都匯項目公司之所以拖欠政府近30億元稅金和配套建設費，核心原因還是源自于禹洲集團方面違法撬保險柜、私奪公章并違法轉走公司賬上近9億元資金，從而引發各類交叉訴訟糾紛所致。這導致了項目公司舜鴻地產陷入癱瘓狀態多年，并牽連上多起民事與刑事司法案件，且遭遇多重交叉查封。
按照慣例，舜鴻地產的公章和證件等資料需放在保險柜，成都瑞卓取得了保險柜鑰匙保管權，禹洲集團方面則拿到了密碼權，雙方要一致行動才能打開。
“沒想到的是，對方利用一個周末的時間，突然把保險柜給撬了、公章盜了，公司當時就報了警?！睋埡推浇榻B，考慮到禹洲集團是香港上市公司，出于對合作方的信任，成都瑞卓合作初始就很放心地將保險柜放在禹洲西南公司辦公區。
2021年11月中旬，成都瑞卓發現原本應與禹洲公司共同管理的裝有舜鴻地產印章的保險柜，被禹洲單方面轉移至他處。此后，成都瑞卓還曾派員查看公章是否還在，但仍遭到對方拒絕。
針對成都瑞卓相關說法，證券時報記者曾通過公開電話致電禹洲集團，但電話無人接聽。
此前，鳳凰網報道稱，禹洲集團方曾回應稱“按照房地產行業資方優先的慣例與共識，項目公司的經營管理權由禹洲集團主導，項目公章證照由項目公司指定公司管理，法定代表人及總經理均由禹洲集團委派，不存在私撬保險柜搶奪公章一說”。
多家媒體拿到的資料顯示，在拿下南城都匯項目后，禹洲集團與成都瑞卓雙方約定，禹洲集團負責設計、工程、運營、營銷條線，成都瑞卓負責公司開發的外聯、人力、行政等事務且財務共管，同時成都瑞卓還有權派駐營銷團隊。
企查查數據顯示，舜鴻地產共涉及司法案件467起，其中作為被告身份348起（占比74.52%），涉案金額38.16億元，原告中有物業服務公司、工程公司、地產經紀公司以及電梯等供應商企業。目前，舜鴻地產已被列為失信被執行人，被執行總金額達到25.9億元。
對此，有房產業內人士認為，總體看，南城都匯項目債務纏身、步履蹣跚，短期內涉及長江實業、禹洲集團、成都瑞卓的“三國殺”局面恐仍將持續。同時，巨額稅款與項目配套設施政府墊資拖欠等問題何時解決，尚不得而知。
校對：??廖勝超
